【案情】

某村委会将农户旱地发包给王某从事种植、养殖、科研和旅游景点开发。王某又和被告张某签订《土地使用权租赁协议》，约定将农户旱地35.33亩，承包给张某种养殖旅游景点开发等，张某支付了部分租金。后张某将土地部分用于建造房屋和道路，部分用于种树。经勘测，案涉土地含有90%的基本农田。王某诉至法院，要求被告支付剩余土地租金。

【评析】

争议焦点：王某与张某签订的房屋买卖合同是否有效？

土地是农业最基本的生产要素，也是农民最基本的生活保障，农村集体经济组织成员与土地的关系，是决定农业发展、农村稳定和农民富裕的最基本和最重要的问题。民法典增设土地经营权，充分显示了土地经营权的重要地位，彰显了土地经营权所具有的时代价值。法院在审判中，应依法妥善审理农村土地承包案件，确保土地承包关系保持稳定并长久不变，按照“落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”要求保护农村土地承包地的土地经营权依法有序流转。

同时，我国实行最严格的耕地保护，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家实行永久基本农田保护制度，任何单位和个人都有保护基本农田的义务，不得擅自占用或者改变其用途。土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，承包方应当维持土地的农业用途，未经依法批准，不得用于非农建设。

耕地保护是一项系统工程，法院应充分发挥审判职能作用，为实施乡村振兴战略提供有力的司法服务和保障。本案中，村委会明知发包土地中大部分系农田,未经批准将上述土地发包给王某用于种植、养殖、科研和旅游景点开发等用途，违反了承包方应当维持土地农业用途，未经批准不得从事非农建设的法律禁止性规定，该原始协议应依法认定无效。王某将违规承包的土地转包给张某时，未经相关职能部门批准，约定的用途含有非农建设项目，改变了基本农田的用途，违反了法律的强制性规定，不符合我国对基本农田进行严格保护的精神，依法应认定无效。